合肥的二手房，從高峰回落的趨勢(shì)，仍在繼續(xù)。近期，大皖新聞?dòng)浾咦咴L合肥二手房市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，二手房掛牌量增加明顯，成交量卻并不樂(lè)觀，大部分客戶持觀望情緒，整個(gè)市場(chǎng)發(fā)生了很大變化。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，二手房特別是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回調(diào)比較明顯，屬于房?jī)r(jià)的合理回歸；從長(zhǎng)期來(lái)看，合肥房?jī)r(jià)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，不太可能出現(xiàn)大幅下降。

價(jià)格降了 有人歡喜有人憂

合肥一家二手房中介公司，前來(lái)咨詢看房的顧客很少。

看了兩年二手房，合肥市民陳波最近終于下手了。“我兩年前賣掉了政務(wù)區(qū)的房子，想在周邊換一個(gè)大戶型，環(huán)境比較好的小區(qū)。”他坦言，賣了房子之后，經(jīng)歷了二手房市場(chǎng)的“大起大落”，他和女友也一直在觀望，直到此次下手。

去年以來(lái)，陳波看中的小區(qū)價(jià)格下調(diào)了不少，加之現(xiàn)在貸款利率又比較低，他們就把心儀的房子定了下來(lái)。為什么不買新房？陳波給出了他的理由。“我們今年要結(jié)婚，等不了期房，而且我們喜歡配套比較成熟的小區(qū)，這樣生活也比較方便。”

和陳波的購(gòu)房思路不太相同，張磊剛剛?cè)胧至艘惶桌铣菂^(qū)的學(xué)區(qū)房，準(zhǔn)備在孩子秋季開(kāi)學(xué)時(shí)入住。“我買的是人民巷的一套房子，75平方米，340萬(wàn)元，價(jià)格比高峰期時(shí)低了不少。”提起房子的學(xué)區(qū)，張磊嘴角露出了笑容。張磊告訴記者，他家的換房的計(jì)劃一直懸而未決，但家里的兩個(gè)孩子要在今年和明年上小學(xué)了，所以過(guò)完年下定了換房的決心。“我賣掉的是華潤(rùn)橡樹(shù)灣的房子，雖然老城區(qū)的房子比較老舊，停車也比較困難，但是為了兩個(gè)孩子上學(xué)還是值得的。”

有人滿意就有人發(fā)愁。“降了50多萬(wàn)元都還沒(méi)賣出去。”郭女士去年掛牌出售一套位于濱湖省府板塊的94平方米三室兩廳的房子，當(dāng)時(shí)掛牌單價(jià)每平米3.6萬(wàn)元，現(xiàn)在降價(jià)到每平方米3萬(wàn)元還是看房者寥寥，她翻看二手房中介顯示的小區(qū)近期的成交價(jià)都在每平米3萬(wàn)元以內(nèi)，5月份僅僅成交了2套。她已經(jīng)意識(shí)到了成交之難，即使一再打折降價(jià)。

二手房量?jī)r(jià)齊跌 進(jìn)入買方市場(chǎng)

據(jù)貝殼平臺(tái)的成交系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，合肥二手房成交量2127套（僅限于該平臺(tái)），與2月份的3532套相比，下跌40%；5月份則與4月份基本持平，二手房成交量為2059套。價(jià)格方面，顯示5月份二手房均價(jià)為18797元/平方米，環(huán)比上月下跌0.6%，同比去年下跌6.3%。

通過(guò)近幾個(gè)月二手房成交量可以發(fā)現(xiàn)，自從2月份成交量飆升之后，合肥的二手房成交量呈逐月下跌態(tài)勢(shì)。記者發(fā)現(xiàn)，6月10日，該平臺(tái)成交的二手房為75套，新增房源有673套。從數(shù)據(jù)上看，目前掛牌量雖然增速放緩，但依然還在緩緩上升，新增帶看量也在下滑，成交量繼續(xù)延續(xù)下行態(tài)勢(shì)。

記者在采訪中了解到，目前合肥二手房掛牌量較大，價(jià)格較高峰期有所回落，已明顯進(jìn)入了買方市場(chǎng)。“今年2～3月份，合肥二手房市場(chǎng)有所回暖，這可能來(lái)自于疫情導(dǎo)致的需求的長(zhǎng)期積累和短期釋放，進(jìn)入4月份以來(lái)新房二手房成交量都有所下跌，市場(chǎng)觀望情緒比較濃厚。”合肥房地產(chǎn)從業(yè)者谷一鳴表示，今年以來(lái)，他接待的客戶以首次置業(yè)的剛需和改善群體為主，占比各40%左右，資產(chǎn)保值、投機(jī)為目的客戶觀望情緒濃厚，炒房客比例少之又少。

合肥濱湖新區(qū)一中介公司經(jīng)理段杰表示，由于掛牌量激增，合肥二手房已明顯進(jìn)入買方市場(chǎng)，客戶的看房周期也由以前的一兩個(gè)月延長(zhǎng)至兩三個(gè)月。“現(xiàn)在很多客戶都去看新房了，部分區(qū)域首付比例已經(jīng)低至兩成，新房的價(jià)格還是略低于二手房的。”段杰表示，市場(chǎng)上也有部分二手房以極低價(jià)格成交，在一定程度上吸引了部分剛需客戶。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格回歸理性

記者走訪多家二手房中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，中介人員基本都是在店里守著電腦等客戶上門(mén)，很少有外出帶看的情況。“最近成交量明顯下來(lái)了，我們店上個(gè)月只成交了七八套。市場(chǎng)好的時(shí)候，每個(gè)人成交都不止一套。”中皖輝達(dá)長(zhǎng)江西路店的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，近期二手房?jī)r(jià)格比較平穩(wěn)，但成交量下跌明顯，“二手房降價(jià)幅度大的主要是學(xué)區(qū)房，與高峰期相比單價(jià)下降一萬(wàn)元左右。”

德佑陳村路店的一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，他所負(fù)責(zé)的片區(qū)，僅僅安居苑小區(qū)就有300多套房源掛牌出售，單價(jià)均價(jià)在3萬(wàn)多元左右，大戶型的價(jià)格更低，而高峰期曾賣到每平米4萬(wàn)多元，“現(xiàn)在二手房包括學(xué)區(qū)房供大于求，大約從去年就明顯感覺(jué)到，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)降價(jià)明顯。”他認(rèn)為，這是因?yàn)榍捌谑袌?chǎng)價(jià)格虛高，現(xiàn)在是市場(chǎng)回歸理性的表現(xiàn)，現(xiàn)在客戶購(gòu)買二手房比較看重小區(qū)的品質(zhì)、物業(yè)配套等，不僅僅看學(xué)區(qū)，“老破小的房子肯定是越來(lái)越不好賣了。”

“購(gòu)買學(xué)區(qū)房的客戶基本都是為了孩子上學(xué)，投資客基本沒(méi)有了。”陳露在廬陽(yáng)區(qū)環(huán)城路內(nèi)經(jīng)營(yíng)了一家二手房中介門(mén)店，她告訴記者，每年上半年都是學(xué)區(qū)房交易的旺季，今年也不例外。經(jīng)歷了二三月份的銷售小高峰，從四五月份開(kāi)始銷量還是慢慢回落。

從價(jià)格方面來(lái)看，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格比此前高峰期時(shí)回落了不少。“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的下降和整個(gè)二手房市場(chǎng)疲軟有一定關(guān)系，同時(shí)也一定程度上受到限購(gòu)、學(xué)位等政策的影響。”陳露表示，目前成交的還是以一居室、兩居室為主，總價(jià)大多在300萬(wàn)元以下。以30多平方米掛戶的學(xué)區(qū)房為例，在高峰期時(shí)價(jià)格一度達(dá)到270多萬(wàn)元，現(xiàn)在的價(jià)格在180萬(wàn)至200萬(wàn)元之間。

房?jī)r(jià)合理回歸不太可能大降

“今年二季度以來(lái)成交量波動(dòng)較大具有特殊性。”安徽省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)郭紅兵表示，今年一季度成交量較大是由于去年積壓的一些購(gòu)房需求得到了釋放，二季度回落是預(yù)期內(nèi)的調(diào)整，是符合市場(chǎng)規(guī)律的正常調(diào)整。整體來(lái)看，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)還是處于比較健康的狀態(tài)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期合肥市場(chǎng)新盤(pán)的大量加推對(duì)二手房也有一定影響，再考慮到合肥熱門(mén)區(qū)域一二手房?jī)r(jià)格倒掛的背景，二手房對(duì)于剛需和改善型需求的吸引力將會(huì)進(jìn)一步下降。 不過(guò)，該業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“二手房掛牌量增速處于合理區(qū)間，掛牌價(jià)和成交價(jià)價(jià)差也基本平穩(wěn)，極少數(shù)房源降價(jià)并不影響整體價(jià)格平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。”

針對(duì)學(xué)區(qū)房出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象，郭紅兵認(rèn)為，在二手房當(dāng)中，學(xué)區(qū)房現(xiàn)在的價(jià)格還是比較高的，“像老城區(qū)45中的學(xué)區(qū)房基本都在3萬(wàn)元每平方米以上，政務(wù)區(qū)也是3萬(wàn)多元每平方米，之所以我們感覺(jué)它下降，實(shí)際上是相對(duì)于2020年學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲過(guò)快后的回調(diào)，是正常現(xiàn)象。”他表示，之前學(xué)區(qū)房購(gòu)買有相當(dāng)一部分的投資客，后來(lái)政府出臺(tái)一系列調(diào)控政策，促使學(xué)區(qū)房出現(xiàn)“降溫”，投資客被擠壓；其次新建學(xué)校速度很快，也使得學(xué)區(qū)短缺的現(xiàn)象得到了一定的緩解。

“當(dāng)前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)處于穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，無(wú)論是二手房還是新房?jī)r(jià)格都不大可能出現(xiàn)大幅下降或上漲的情況。”郭紅兵表示，“相對(duì)來(lái)說(shuō)，目前中低價(jià)位的剛需類二手房好賣一些，而新房市場(chǎng)則是高端改善型的住宅更受歡迎。”他建議，目前是剛需購(gòu)房者“入市”的好時(shí)候，“現(xiàn)在市場(chǎng)上可挑選的房源比較多，而合肥作為一座新興城市，購(gòu)房者如果期盼著房?jī)r(jià)大降肯定也是不現(xiàn)實(shí)的。”

大皖新聞?dòng)浾?葉曉 劉旸 攝影報(bào)道