“現房銷售”有喜有憂

6月初，海南已提前進入夏季，從合肥新橋國際機場，一隊專家團隊整裝出發，奔赴海南，為的是調研學習商品住房“現房銷售”。安徽商報融媒體記者6月18日獲悉，日前，專家團隊調研歸來后的調研報告正式出爐。

安徽6人團隊赴海南“取經”

“我們6月初去的，是受省住建廳委托的。”合肥學院房地產研究所老師告訴安徽商報融媒體記者，6月8日~10日，安徽省房地產業協會、合肥市房地產協會、阜陽市房地產協會、亳州市房地產協會和合肥學院房地產研究所老師一行6人，來到海南省，與該省房地產協會專家座談、取經。

2020年3月，海南省新出讓國有建設用地中的商品住宅項目均實行現房銷售制度，海南省也成為全國首個出臺省級現房銷售政策的省份。而今年2月，安徽省住建廳召開全省住房和城鄉建設工作會議，會上透露，2023年將在全省穩妥實施房地產長效機制，因地制宜開展現房銷售試點，推動房地產業向新發展模式轉變。

此前，2022年合肥市第三批土地集中供應中，位于合肥萬象城習友路旁的SS202210號地塊，首次明確精裝現房銷售的要求，71.41畝商住地塊居住最高限價2239萬元/畝。2022年合肥市第四次土地集中供應中，位于南二環以南、西遞路以東的包河區BH202225號地塊，也明確現房銷售要求，26.4畝地塊土拍最高限價55.04億元。在土地出讓文件中，兩地塊均要求采用裝配式建筑技術，裝配率不低于50%，均需在簽訂土地出讓合同8個月內開工建設，開工后1年和2年內竣工。

安徽專家共提出八方面問題

在與海南省房地產協會的座談中，安徽專家團隊共提出八方面問題，如:現房銷售主要成效和存在問題、實行現房銷售的條件、現房銷售能否根據業主要求定制化裝修或毛坯交付、能否接受業主預訂商品房等，涉及政策把握、市場供應、購房者反映等。

據介紹，海南省房地產協會針對安徽專家團隊的問題，給予了耐心細致的解答。海南省房地產專家認為，實施“現房銷售”制度，對購房者來說，避免了因項目爛尾而造成的購房風險，“所見即所得”的銷售模式讓購房者更放心、安心，也會減少房地產領域的糾紛和投訴，對行業的穩定發展具有積極意義。

但同時，“現房銷售”對房地產企業來說，客觀上增加了資金壓力、周轉時間、壓縮了利潤空間，也對政府政策支撐和市場監管提出了更高要求。

實地考察“現房銷售”樓盤

其間，安徽專家團隊還實地考察了海口市現房銷售樓盤。2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》，提出發展安居型商品住宅、實行本地居民多套住房限購政策(戶籍居民家庭兩套)、商品住房實施現房銷售制度。當年3月8日起，該省新出讓國有建設用地的商品住宅項目全面實施現房銷售，成為全國首個出臺省級現房銷售政策的省份。

海南省房地產協會的專家在現場介紹，限購、限價、現房銷售政策疊加，對在海南省的房地產開發企業來說是巨大的挑戰。事實上，海南全島房地產市場的熱度主要在海口、三亞兩個城市，因為有剛需支撐，銷售情況比較好，但其他城市庫存量還是較大，“現房銷售”能否成為去化的利器，還有待觀察。

參加座談會的房地產企業代表建議，預售與現售相結合，針對不同區域實施分類銷售策略、分類市場價格，相對來說比較符合現階段中國房地產市場的消費和行業情況。

調研報告：利好和新問題都不少

調研回皖后，專家團隊將了解到的情況、搜集到的材料和數據進行了詳細的梳理，并針對主要問題進行了討論，草擬出調研報告。

安徽商報融媒體記者拿到的《海南省商品住房現房銷售調研報告》顯示，3年多來，“現房銷售”對海南省房地產業產生了一些積極作用。

“現房銷售”推動了房地產開發企業去杠桿進程，降低了負債率，提高了企業抗風險能力。

隨著“現房銷售”的推行，購房者可實地查看房屋，“所見即所得”，購買的不再是一個“故事”，而是拎包入住的房屋，避免了預售制度下長時間的等待，提高了購房便捷性和效率，縮短了入市商品住房去化周期，有助于釋放市場潛在需求，促進行業發展。

預售制度下，往往出現逢交房必鬧等現象，“現房銷售”提高了住房品質，基本上避免了預售帶來的交房糾紛問題。購房者通過實地查看房屋質量和配套，權益得到充分保障，增強了對市場的信心，買得更加透明、可靠，減少了信息不對稱引發的問題。

與預售制度相比，“現房銷售”模式下，監管部門不需要實行預售資金監管，虛假廣告、商品房買賣合同不兌現等問題也可以有效避免，提升了市場監管效能。購房者通過購買已竣工驗收并符合交付條件的商品住房，有效避免延遲交房。

不過，調研報告也指出，“現房銷售”現階段還面臨著諸多需要通過政策引導、行業變革去解決的問題。

通過與海南省房地產行業的座談可知，“現房銷售”下，房企在拿地后18～24個月，房屋才能竣工驗收、才能現房銷售，部分建設進度慢的企業甚至要27個月;而期房基本上在拿地后5個月就可以預售，8個月資金回籠。同樣的投入，現房只能投資1個項目，期房可投資2～3個項目。現房銷售導致房企投資量增加、回款時間拉長，大大增加了資金壓力。

海南省實行“一刀切”限價政策，海口市曾規定商品住房備案價不得超過17300元/平方米。實施現房銷售的住宅項目，與期房一樣，也對備案價進行限制，使部分高地價項目陷入虧損尷尬境地。某商品住宅項目樓面地價12000元/平方米，全裝修現房銷售，銷售備案價只有18000元/平方米，開發企業根本沒有利潤空間，個別項目甚至虧損10個億。為了減少成本，部分房企不得不在原材料和工期上偷工減料，從而嚴重影響商品住宅的質量。

隨著“現房銷售”、限價等政策，上述問題導致了部分全國性房企對海南省房地產市場參與度的評價下降。2023年住建部取消一二線城市土拍次數限制，全國性房企在發達地區拿到土地機會大增，有此類企業正在考慮撤離海南市場。

海南省現房銷售中，海口、三亞核心區商品住宅庫存較少，預售制度下6個月就可以銷售，現在則需要24個月才能銷售，導致市場供應緊張，尤其是政策實施初期，供應無法滿足這些熱點城市購房者的剛需。

此外，還存在著部分商品住宅項目因企業追求降低成本偷工減料而出現的二次裝修增加購房者負擔，以及缺少配套支持政策等問題。

調研報告將為我省進一步探索實施“現房銷售”決策提供參考。安徽與海南社會經濟發展狀況不同，房地產市場情況也不同，還需要根據安徽城市的不同特點，分類施策。后續還需要政府、監管部門、行業協會加快研究“現房銷售”，出臺支持政策。通過政策引導、行業改革，讓商品住房“現房銷售”更符合安徽房地產市場發展的需求和實際。

安徽商報融媒體記者

郜征/文 周繼龍/圖